Skup nieruchomości z kredytem hipotecznym — jak sprzedać bez własnych środków na spłatę?

Masz kredyt hipoteczny, który stał się ciężarem — raty przekraczają możliwości, zmienił się kurs CHF, straciłeś pracę, albo po prostu chcesz się wyprowadzić i zacząć od nowa. Czy możesz sprzedać nieruchomość mimo aktywnego kredytu? Tak — i nie musisz mieć własnych pieniędzy na jego spłatę. Wyjaśniamy jak to działa.

Mechanizm sprzedaży z hipoteką — jak to działa?

Hipoteka bankowa wpisana w dziale IV Księgi Wieczystej nie blokuje sprzedaży nieruchomości — ale bank ma prawo do zaspokojenia swojej wierzytelności z ceny sprzedaży. W praktyce wygląda to tak:

1. Ustalasz z bankiem aktualne saldo zadłużenia (kapitał + odsetki + prowizja za wcześniejszą spłatę).
2. Bank wystawia promesę — dokument potwierdzający, że po otrzymaniu określonej kwoty wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.
3. Przy akcie notarialnym środki ze sprzedaży są dzielone: część do banku (spłata kredytu), nadwyżka do Ciebie.
4. Po spłacie bank wystawia zaświadczenie o spłacie i hipoteka jest wykreślana z KW.

Promesa banku — co to jest i jak ją uzyskać?

Promesa to dokument, w którym bank zobowiązuje się do wykreślenia hipoteki po wpływie określonej kwoty. Bez promesy notariusz nie sporządzi aktu — bo kupujący nie ma gwarancji, że hipoteka zostanie wykreślona po zakupie.

Jak uzyskać promesę:

• Złóż wniosek w banku (pisemnie lub przez infolinię/oddział).
• Podaj planowaną datę transakcji i kwotę, za którą sprzedajesz.
• Bank wystawia promesę zazwyczaj w ciągu 7–14 dni roboczych.
• Promesa ma termin ważności (zazwyczaj 30–60 dni) — pilnuj terminu aktu notarialnego.

W KN Kancelaria kontaktujemy się z bankiem w Twoim imieniu — jeśli wolisz, możemy przeprowadzić cały ten etap bez Twojego bezpośredniego udziału.

Co jeśli dług jest wyższy niż wartość nieruchomości?

To trudniejsza sytuacja, ale nie beznadziejna. Masz kilka opcji:

• Negocjacja z bankiem („haircut”) — bank może zgodzić się przyjąć mniejszą kwotę niż pełne saldo jako „pełne zaspokojenie”. Dotyczy to szczególnie kredytów frankowych z historią sporów. KN Kancelaria pomaga w takich negocjacjach.
• Dopłata własna różnicy — jeśli masz środki, możesz dopłacić różnicę między ceną skupu a długiem.
• Ugoda z bankiem i sprzedaż w pakiecie — niektóre banki wolą ugodę i sprzedaż od wieloletniego procesu sądowego z dłużnikiem.

Kredyt frankowy — specyfika skupu

Kredyty frankowe (CHF) mają specyficzną strukturę: saldo zadłużenia w złotych zmienia się wraz z kursem CHF i może być wyższe niż wartość nieruchomości mimo regularnej spłaty przez lata. Dodatkowo wiele umów frankowych jest zaskarżanych w sądach — toczące się postępowanie sądowe komplikuje transakcję.

Skupujemy nieruchomości z kredytem frankowym, ale każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy:

• Sprawdzamy saldo zadłużenia w CHF i PLN według aktualnego kursu.
• Analizujemy czy toczy się postępowanie sądowe i na jakim jest etapie.
• Ustalamy z bankiem warunki wcześniejszej spłaty.
• Przedstawiamy ofertę uwzględniającą realia — uczciwie, bez obietnic których nie możemy dotrzymać.

Jak wygląda skup z kredytem hipotecznym w KN Kancelaria?

1. Kontakt i analiza — opisujesz sytuację, podajesz bank i orientacyjne saldo kredytu.
2. Weryfikacja KW i salda — sprawdzamy hipotekę w KW, kontaktujemy się z bankiem po Twoim upoważnieniu.
3. Wycena i oferta — po analizie relacji długu do wartości nieruchomości przedstawiamy pisemną ofertę z kwotą netto dla Ciebie.
4. Promesa banku — uzyskujemy promesę (lub pomagamy Ci ją uzyskać).
5. Akt notarialny — środki trafiają do banku (spłata) i do Ciebie (nadwyżka).

FAQ