Jak sprzedać zadłużone mieszkanie własnościowe krok po kroku?

Dług spłaca się z ceny sprzedaży. Nadwyżka trafia do sprzedającego.

Rodzaje zadłużeń mieszkania własnościowego

Mieszkanie własnościowe, czyli odrębna własność lokalu z własną księgą wieczystą, może być zadłużone na kilka sposobów. Każdy z nich inaczej wpływa na sprzedaż. Inaczej wygląda też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które opisujemy w tekście o mieszkaniu zadłużonym w spółdzielni.

• Kredyt hipoteczny. Hipoteka w dziale IV księgi wieczystej. Sprzedaż jest możliwa, jeśli z ceny spłacisz saldo, a bank wyda zgodę na wykreślenie hipoteki.
• Zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota może dochodzić zapłaty i wpisać roszczenie do działu III księgi, ale nie może zakazać sprzedaży. Zaległość rozlicza się przy akcie.
• Egzekucja komornicza. Wpis „ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji" w dziale III. Sprzedaż jest możliwa, dług spłaca się z ceny do rąk komornika.
• Pożyczki prywatne zabezpieczone hipoteką. Wpisane w dziale IV, rozliczane jak kredyt bankowy, z tym że wierzycielem jest osoba prywatna lub firma pożyczkowa.
• Zaległości podatkowe i wobec ZUS. Mogą być zabezpieczone hipoteką przymusową. Spłata z ceny, organ wydaje zgodę na wykreślenie.

Czy można sprzedać zadłużone mieszkanie?

Tak. Notariusz przy sporządzaniu aktu sprawdza księgę wieczystą i obciążenia. Jeśli mieszkanie jest obciążone, pieniądze ze sprzedaży trafiają najpierw do wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, a nadwyżka do Ciebie. Prywatny kupujący rzadko wchodzi w taką transakcję, bo bank nie da mu kredytu na lokal z wpisem komornika, ale skup nieruchomości robi to na co dzień.

Krok 1: ustal dokładny stan zadłużenia

Zanim zaczniesz rozmowy z kupującym, zbierz dokumenty, które pokażą pełny obraz. Bez nich nie da się policzyć, ile zostanie Ci po spłacie, ani ustalić kolejności rozliczeń u notariusza.

• Odpis księgi wieczystej z działami III i IV: zobaczysz wszystkie wpisy, także te, o których zapomniałeś.
• Zaświadczenie z banku o aktualnym saldzie kredytu i warunkach wcześniejszej spłaty.
• Zaświadczenie od komornika o stanie egzekucji: kwota główna, odsetki, koszty, liczba wierzycieli.
• Rozliczenie od zarządcy lub wspólnoty z kwotą zaległości na dzień sprzedaży.
• Pisma od innych wierzycieli: urząd skarbowy, ZUS, firmy pożyczkowe.

Jeśli wierzycieli jest kilku, spisz ich w tabeli z kwotami i rodzajem zabezpieczenia. To ta lista pójdzie potem do aktu notarialnego.

Krok 2: sprzedaż z zajęciem komorniczym

Zajęcie nieruchomości nie oznacza, że musisz czekać na licytację. Możesz sprzedać mieszkanie przed aukcją komorniczą i zwykle wychodzisz na tym lepiej, bo cena wywoławcza na pierwszej licytacji to trzy czwarte oszacowania, a na drugiej dwie trzecie. Sprzedaż po zajęciu jest ważna, ale egzekucja toczy się dalej wobec nieruchomości, więc dług trzeba spłacić z ceny, a nie obok niej.

1. Zażądaj od komornika zaświadczenia o stanie egzekucji. Dowiedz się, ilu jest wierzycieli i ile wynosi dług z odsetkami i kosztami na dzień planowanej sprzedaży.
2. Poinformuj wierzyciela o dobrowolnej sprzedaży. Większość wierzycieli woli pewną spłatę z aktu notarialnego od niepewnej licytacji, na której mogliby dostać mniej.
3. Znajdź kupującego gotowego na transakcję z wpisem komornika. Prywatni kupujący odpadają na tym etapie. Skup kupuje za gotówkę, więc wpis w księdze nie jest dla niego przeszkodą.
4. Podpisz akt notarialny z rozliczeniem długu. Kupujący przelewa część ceny bezpośrednio na rachunek komornika lub wierzyciela, resztę do Ciebie. Notariusz zapisuje to w akcie.
5. Wykreśl zajęcie z księgi. Po spłacie komornik umarza postępowanie i wydaje zaświadczenie, które jest podstawą wykreślenia wpisu z działu III.

Jak wygląda sprzedaż tuż przed terminem aukcji, opisujemy osobno w tekście sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą.

Krok 3: rozliczenie u notariusza, czyli co dzieje się z długiem

Pieniądze na spłatę nie przechodzą przez Twoje ręce. Kupujący wpłaca je bezpośrednio wierzycielom albo do depozytu notarialnego, z którego notariusz rozlicza każdego po kolei. Co dzieje się z poszczególnymi długami:

Gdzie sprzedać zadłużone mieszkanie: porównanie opcji

Skup ma sens, gdy liczy się czas i pewność. Nie wymagamy spłaty długów przed sprzedażą, robimy to w ramach aktu. Bierzemy na siebie kontakt z bankiem, komornikiem i wspólnotą, a Ty dostajesz nadwyżkę przy akcie. Szczegóły na stronie skup nieruchomości zadłużonych.

Najczęstsze błędy przy sprzedaży zadłużonego mieszkania

• Zwlekanie. Odsetki i koszty egzekucji rosną co miesiąc. Mieszkanie sprzedane rok później to zwykle kilkanaście tysięcy złotych mniej w Twojej kieszeni.
• Zatajenie długu przed kupującym. Notariusz i tak zobaczy wpisy w księdze. Zatajenie kończy się zerwaniem negocjacji albo roszczeniem po transakcji.
• Brak zaświadczeń. Bez aktualnego salda z banku i zaświadczenia od komornika nie da się policzyć rozliczenia, więc akt się przesuwa, a odsetki rosną.
• Spłata „na słowo" poza aktem. Pieniądze na dług muszą iść bezpośrednio do wierzyciela lub przez depozyt notarialny. Przelew na konto sprzedającego z obietnicą spłaty to prosta droga do straty mieszkania i długu jednocześnie.
• Niesprawdzony kupujący. Sprawdź firmę w KRS i opinie, zapytaj o potwierdzenie środków i o to, kto płaci notariusza. Jak to zrobić, piszemy w tekście skup nieruchomości: opinie i jak wybrać firmę.

Najczęstsze pytania (FAQ)