Czy komornik może zająć współwłasność nieruchomości? Egzekucja z udziału krok po kroku

Długi jednego współwłaściciela obciążają jego udział. Reszta rodziny traci dopiero wtedy, gdy ten udział kupi ktoś obcy.

Co dokładnie zajmuje komornik: udział, nie mieszkanie

Przy współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel ma określony udział: 1/2, 1/3, 1/4. To ten udział, a nie konkretne pokoje ani całe mieszkanie, jest majątkiem dłużnika i to z niego prowadzi się egzekucję. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje osobny tryb egzekucji z ułamkowej części nieruchomości (art. 1004 i następne), do którego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

W praktyce oznacza to trzy rzeczy. Komornik nie może zająć udziałów pozostałych współwłaścicieli za cudzy dług osobisty. Nie może też wyrzucić nikogo z mieszkania, bo zajęcie nie zmienia tego, kto w nim mieszka. Może natomiast doprowadzić do sprzedaży udziału dłużnika na licytacji, a wtedy do współwłasności wchodzi obca osoba z pełnymi prawami współwłaściciela.

Egzekucja z udziału krok po kroku

1. Wniosek wierzyciela i zajęcie. Komornik na wniosek wierzyciela zajmuje udział i składa wniosek o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji do działu III księgi wieczystej. Od tej chwili wpis widzi każdy, kto sprawdzi księgę.
2. Wezwanie do zapłaty. Dłużnik dostaje wezwanie do zapłaty w ciągu dwóch tygodni. To ostatni moment, w którym sprawę da się zamknąć bez wyceny i kosztów biegłego.
3. Opis i oszacowanie. Biegły rzeczoznawca wycenia całą nieruchomość i udział. Wycena udziału jest zwykle niższa niż proporcjonalny ułamek wartości mieszkania, bo biegły uwzględnia, że nabywca kupi tylko część. Koszt operatu obciąża dłużnika.
4. Obwieszczenie i pierwsza licytacja. Cena wywoławcza to trzy czwarte sumy oszacowania. Licytant musi wpłacić rękojmię, czyli jedną dziesiątą oszacowania.
5. Druga licytacja. Jeśli nikt nie kupił, cena wywoławcza spada do dwóch trzecich oszacowania. Jeśli i teraz nie ma nabywcy, wierzyciel może przejąć udział za tę cenę, a gdy nie chce, postępowanie się umarza. Dług wtedy nie znika; wierzyciel może wrócić po roku.
6. Przybicie, przysądzenie, podział. Nabywca staje się współwłaścicielem, a uzyskana kwota idzie na koszty egzekucji, potem na wierzycieli według kolejności. Nadwyżka, jeśli jest, trafia do dłużnika.

Jak wygląda zajęcie całej nieruchomości, gdy dłużnik jest jedynym właścicielem, opisujemy w tekście zajęcie nieruchomości przez komornika.

Czy Twój udział jest zagrożony? Dług osobisty a solidarny

To zależy od tego, kto i za co odpowiada. Dwie sytuacje, które trzeba od siebie odróżnić:

Czy komornik może sprzedać połowę mieszkania i kto ją kupi

Może. Zajęta połowa idzie na licytację jako udział 1/2 w nieruchomości, a nabywca wchodzi w prawa współwłaściciela: może korzystać z mieszkania, żądać dopuszczenia do współposiadania, a przede wszystkim złożyć wniosek o zniesienie współwłasności, w którym sąd może przyznać mu całość ze spłatą Ciebie albo zarządzić sprzedaż całego mieszkania.

Kto kupuje udziały na licytacjach? Prywatni nabywcy prawie nigdy, bo nie chcą mieszkać z obcymi ludźmi i nie dostaną na to kredytu. Kupują inwestorzy i firmy skupujące udziały, dla których spór ze współwłaścicielem jest częścią modelu, oraz czasem pozostali współwłaściciele, którzy chcą zamknąć temat. Jeśli nikt nie kupi na dwóch licytacjach, udział zostaje przy dłużniku, a dług dalej rośnie.

Co to oznacza dla Ciebie jako współwłaściciela, który nie ma długów: Twoja własność nie znika, ale komfort tak. Zamiast brata masz w księdze wieczystej obcą firmę, która za rok może złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. O tym, co wtedy, piszemy w tekście czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela.

Co może zrobić współwłaściciel, który nie jest dłużnikiem

• Sprawdzić księgę wieczystą. Wpis o wszczęciu egzekucji w dziale III to pierwszy sygnał. Komornik nie zawsze zawiadamia pozostałych współwłaścicieli. Jak to zrobić, opisujemy w tekście jak sprawdzić księgę wieczystą online.
• Odkupić udział od dłużnika przed licytacją. Płacisz cenę udziału, z której u notariusza spłaca się komornika, i stajesz się właścicielem całości. Zwykle taniej niż na licytacji i bez ryzyka obcego licytanta.
• Przystąpić do licytacji. Współwłaściciel może licytować jak każdy. Ustawowego pierwszeństwa nie ma, ale przy udziałach konkurencja jest mała.
• Sprzedać własny udział. Jeśli nie chcesz ani kupować, ani czekać na obcego współwłaściciela, możesz sprzedać swój udział wyspecjalizowanej firmie i wyjść ze współwłasności, zanim zrobi to za Ciebie licytacja. Szczegóły na stronie skup udziałów w nieruchomościach.
• Nie płacić cudzego długu „dla świętego spokoju" bez przeniesienia udziału na siebie. Spłata długu brata nie daje Ci jego części mieszkania. Jeśli płacisz, rób to w zamian za udział, u notariusza.

Co może zrobić dłużnik przed licytacją

Bierne czekanie to najdroższy scenariusz. Udział idzie za trzy czwarte, potem dwie trzecie oszacowania, do tego koszty biegłego i egzekucji, a po nieudanych licytacjach dług zostaje w całości. Sprzedaż udziału przed licytacją zamyka sprawę szybciej i zwykle zostawia więcej.

1. Ustal dokładną kwotę długu. Zażądaj od komornika zaświadczenia o stanie egzekucji: kwota główna, odsetki, koszty, liczba wierzycieli.
2. Zaproponuj udział współwłaścicielom. Często to oni są najbardziej zainteresowani, żeby nie wpuścić obcego. Nie muszą kupować, ale warto zapytać.
3. Jeśli nie chcą, sprzedaj do skupu. Firma kupuje udział z zajęciem, a cenę rozlicza u notariusza: część do komornika, reszta do Ciebie. Komornik po spłacie umarza postępowanie i wykreśla wpis.
4. Nie podpisuj niczego poza aktem notarialnym. Umowa „na piśmie" nie przenosi własności udziału, a pieniądze przekazane poza aktem nie spłacą komornika.

Jak wygląda rozliczenie długów z ceny i jakie dokumenty są potrzebne, opisujemy w poradniku jak sprzedać zadłużone mieszkanie własnościowe, a sprzedaż tuż przed terminem aukcji w tekście sprzedaż mieszkania przed licytacją komorniczą.

Najczęstsze pytania (FAQ)