Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem? Prawo, dyskont i rozwiązania

Nabywca wchodzi w umowę najmu na miejsce sprzedającego. Lokator nie musi wyrażać zgody.

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem: art. 678 KC

Tak, bez żadnych warunków wstępnych. Art. 678 Kodeksu cywilnego mówi, że w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Kupujący przejmuje mieszkanie razem z lokatorem i obowiązującą umową. Jako sprzedający nie musisz wypowiadać umowy, pytać najemcy o zgodę ani uprzedzać go o transakcji. Po akcie informujesz go pisemnie o zmianie właściciela i nowym rachunku do wpłat czynszu.

W akcie notarialnym warto zapisać, że lokal jest wynajęty, na jakich warunkach i do kiedy. Kupujący i tak zobaczy to w dokumentach, a ukrywanie najmu kończy się roszczeniem po transakcji.

Najemca, osoba bez tytułu prawnego, osoba zameldowana

To, co da się zrobić z lokatorem po sprzedaży, zależy od jego statusu. Trzy przypadki, które najczęściej są ze sobą mylone:

• Najemca z ważną umową. Ma tytuł prawny. Umowa przechodzi na nabywcę i chroni ją ustawa o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie jest możliwe tylko z przyczyn wymienionych w ustawie i z ustawowymi terminami.
• Osoba bez tytułu prawnego. Umowa wygasła lub została wypowiedziana, albo nigdy jej nie było. Właściciel może żądać opróżnienia lokalu i odszkodowania za bezumowne korzystanie, ale droga prowadzi przez sąd i trwa od kilku miesięcy do ponad roku. W sezonie ochronnym od 1 listopada do 31 marca wyroków eksmisyjnych co do zasady się nie wykonuje, chyba że sąd wskazał lokal zastępczy. Procedurę opisujemy w tekście eksmisja lokatora bez tytułu prawnego.
• Osoba tylko zameldowana. Meldunek to czynność administracyjna, która nie daje żadnego prawa do lokalu. Nie blokuje sprzedaży. Po utracie tytułu prawnego taką osobę wymeldowuje się decyzją urzędu gminy, bez sądu, choć postępowanie trwa kilka tygodni. Szczegóły w tekście sprzedaż mieszkania z osobą zameldowaną.

Co z umową najmu po sprzedaży i co może nowy właściciel

Nowy właściciel nie może po prostu kazać najemcy się wyprowadzić. Jego możliwości zależą od rodzaju umowy.

Umowa na czas określony

Najemca ma prawo mieszkać do końca okresu, na jaki umowę zawarto. Jeśli umowa ma datę pewną, na przykład poświadczenie notarialne, i lokal został wydany, nabywca nie może jej wypowiedzieć wcześniej (art. 678 § 2 KC). Bez daty pewnej wypowiedzenie jest możliwe, ale przy lokalach mieszkalnych i tak tylko na zasadach ustawy o ochronie praw lokatorów.

Umowa na czas nieokreślony

Właściciel może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego wyłącznie z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: zaległość co najmniej za trzy pełne okresy płatności po pisemnym upomnieniu, używanie lokalu niezgodnie z umową, podnajem bez zgody, albo zamiar zamieszkania w lokalu przez właściciela. W tym ostatnim przypadku termin wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy, jeśli właściciel zapewni lokal zamienny, i trzy lata, jeśli nie zapewni. Miesięczne terminy z Kodeksu cywilnego nie mają tu zastosowania.

Najem okazjonalny i instytucjonalny

Jeśli poprzedni właściciel zawarł najem okazjonalny z notarialnym poddaniem się egzekucji i zgłosił go do urzędu skarbowego, nabywca przejmuje umowę razem z tym zabezpieczeniem. Po zakończeniu najmu opróżnienie lokalu jest wtedy szybsze, bo nie wymaga wyroku eksmisyjnego, tylko nadania klauzuli wykonalności.

Służebność mieszkania i dożywocie: lokator, którego nie da się wypowiedzieć

Jest kategoria lokatorów, której sprzedaż nie dotyka w ogóle. Jeśli w dziale III księgi wieczystej wpisana jest służebność osobista mieszkania albo umowa dożywocia, osoba uprawniona ma prawo mieszkać w lokalu dożywotnio, niezależnie od tego, kto jest właścicielem. Takiego prawa nie da się wypowiedzieć ani wymeldować. Mieszkanie z takim obciążeniem również można sprzedać, ale kupujący płaci za nie mniej, bo wycena uwzględnia wartość prawa i przewidywany czas jego trwania. Przy sprzedaży do skupu przejmujemy lokal razem z uprawnionym i to my ponosimy ryzyko czasu.

Ile traci na wartości mieszkanie z lokatorem

Dyskont zależy od tego, jak długo nowy właściciel nie będzie mógł dysponować lokalem i jakie ryzyko przejmuje. Orientacyjne widełki, z którymi spotykamy się w praktyce:

Dyskont to nie kara za lokatora, tylko cena ryzyka i czasu, które przejmuje kupujący. Wyceniamy konkretną sytuację, nie stosujemy procentów z tabeli mechanicznie. Jak wygląda taka wycena w praktyce, opisujemy w tekście ile jest warte mieszkanie z lokatorem.

Agencja, sprzedaż prywatna czy skup

Jeśli masz dobrego najemcę z umową na czas określony, spróbuj najpierw sprzedać inwestorowi pod wynajem, bo dla niego lokator to zaleta. Jeśli lokator nie płaci, nie ma umowy albo mieszkanie jest dodatkowo zadłużone, skup jest zwykle jedyną drogą, która kończy temat w tym miesiącu. Szczegóły na stronie skup nieruchomości z lokatorami.

Sprzedaż do skupu krok po kroku

1. Kontakt i opis sytuacji. Adres, metraż, rodzaj umowy albo jej brak, zaległości, meldunki, wpisy w dziale III księgi wieczystej.
2. Wstępna wycena w 24 godziny. Na podstawie dokumentów i zdjęć, także gdy lokator nie wpuszcza do środka.
3. Dokumenty. Odpis księgi wieczystej, umowa najmu lub oświadczenie o jej braku, rozliczenie czynszu, ewentualne pisma i wyroki.
4. Oferta na piśmie. Cena, termin, sposób rozliczenia zaległości lokatora i ewentualnych długów na lokalu.
5. Akt notarialny i wypłata. Przelew lub depozyt notarialny przy akcie. Od tej chwili sprawą lokatora zajmujemy się my.

Najczęstsze pytania (FAQ)