Mieszkanie zadłużone w spółdzielni: czy można je sprzedać lub kupić i kto spłaca dług

Zaległości wobec spółdzielni nie blokują sprzedaży, ale trzeba je rozliczyć u notariusza.

Jakie masz prawo do lokalu: od tego zależy, czy sprzedaż w ogóle jest możliwa

Zanim zajmiesz się długiem, sprawdź, co dokładnie posiadasz. W spółdzielni mieszkaniowej funkcjonują trzy rodzaje praw i każde ma inne zasady sprzedaży.

Najwięcej pytań dotyczy własnościowego prawa i odrębnej własności, więc na nich skupia się reszta tekstu. Lokatorskim prawem zajmujemy się w osobnej sekcji.

Dług wobec spółdzielni a hipoteka: czym się różnią

Zadłużenie wobec spółdzielni to najczęściej zaległy czynsz, opłaty za media, fundusz remontowy i odsetki. To zwykły dług, który nie musi być wpisany do księgi wieczystej. Hipoteka to coś innego: zabezpieczenie na nieruchomości, które widać w dziale IV księgi i które idzie za mieszkaniem do każdego kolejnego właściciela.

Jeśli oprócz zaległości w spółdzielni masz kredyt albo wpis komornika, rozliczenie jest szersze i opisujemy je w poradniku jak sprzedać zadłużone mieszkanie własnościowe krok po kroku.

Zaświadczenie o zadłużeniu: pierwszy dokument, który trzeba mieć

Bez niego nie wiesz, ile jesteś winien, a kupujący nie wie, ile zapłaci poza ceną. Wystąp do spółdzielni pisemnie o zaświadczenie o stanie rozliczeń z lokalu: zaległości z podziałem na czynsz, media, fundusz remontowy i odsetki, a także informację o ewentualnych sprawach sądowych i o tym, czy toczy się windykacja.

• Termin ważności. Kwota rośnie z każdym miesiącem przez odsetki, więc na akt weź zaświadczenie świeże, wystawione na dzień jak najbliższy transakcji. Notariusz i tak poprosi o aktualne.
• Numer rachunku do spłaty. Poproś o niego od razu, żeby notariusz mógł przelać pieniądze bezpośrednio do spółdzielni.
• Potwierdzenie na piśmie po spłacie. Spółdzielnia powinna wystawić dokument, że po wpłacie nie ma wobec lokalu żadnych roszczeń.

Czy spółdzielnia może zablokować sprzedaż mieszkania

Co do zasady nie. Ustawa nie uzależnia zbycia własnościowego prawa do lokalu od zgody spółdzielni: wystarczy akt notarialny. Przy odrębnej własności spółdzielnia w ogóle nie uczestniczy w transakcji. Nabywca własnościowego prawa ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków, a spółdzielnia nie powinna odmawiać z powodu długu poprzedniego właściciela.

W praktyce spółdzielnia ma dwa narzędzia nacisku. Pierwsze to statutowa lub zwyczajowa prośba o zaświadczenie o braku zaległości przy zmianie członka. Drugie to ścieżka sądowa: jeśli zaległości są duże, spółdzielnia może uzyskać tytuł wykonawczy i prowadzić egzekucję z mieszkania, co zablokuje sprzedaż realnie, bo wpis o wszczęciu egzekucji odstrasza kupujących. Dlatego z rozmową o spłacie lepiej wyjść przed pozwem niż po nim.

Ważna uwaga o stanie prawnym: kto odpowiada za zaległości po zbyciu i w jakim zakresie, zależy od statusu prawa i okoliczności sprawy. Przed podpisaniem aktu poproś notariusza o ocenę własnej sytuacji i nie zakładaj, że dług „sam zniknie" razem z poprzednim właścicielem.

Rozliczenie długu z ceny u notariusza krok po kroku

To najpewniejsza metoda zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Pieniądze za mieszkanie nie trafiają od razu do sprzedającego, tylko najpierw częściowo do spółdzielni.

1. Uzyskaj zaświadczenie o zadłużeniu wraz z numerem rachunku i kwotą na dzień aktu.
2. Ustal kwotę do spłaty razem z odsetkami, które naliczą się do dnia transakcji. Dolicz zapas na kilka dni.
3. Wpisz do aktu zobowiązanie. Notariusz zapisuje, że część ceny kupujący płaci bezpośrednio spółdzielni, a resztę sprzedającemu.
4. Podpisz akt i spłać dług z ceny. Kupujący przelewa kwotę na rachunek spółdzielni i na rachunek sprzedającego.
5. Odbierz potwierdzenie ze spółdzielni, że po wpłacie nie ma zaległości, i przekaż je kupującemu.

Kupujesz mieszkanie zadłużone w spółdzielni: co sprawdzić

• Rodzaj prawa i księga wieczysta. Przy odrębnej własności przejrzyj dział III i IV. Jak to zrobić, opisujemy w tekście o sprawdzaniu księgi wieczystej online.
• Zaświadczenie ze spółdzielni o braku zaległości lub o ich wysokości, aktualne na dzień aktu.
• Zapis o spłacie w akcie. Brak zapisu o spłacie długu z ceny to czerwona flaga.
• Zadłużenie wobec wspólnoty, mediów i podatku. Opłaty mogą narastać także poza spółdzielnią.
• Cenę. Dług jest jednym z powodów, dla których mieszkanie bywa sprzedawane taniej. Odlicz go od ceny, zanim zaczniesz negocjować.

Szczegóły transakcji dotyczących samego prawa spółdzielczego znajdziesz w poradniku sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Lokatorskie prawo do lokalu: sprzedać nie można, przekształcić tak

Właściciel lokatorskiego prawa jest w gruncie rzeczy lokatorem z pierwszeństwem w mieszkaniu. Nie ma czego sprzedać: prawo nie podlega zbyciu ani egzekucji. Jedyna droga do sprzedaży to przekształcenie prawa, a ono zwykle wymaga uregulowania zaległości wobec spółdzielni. Najpierw więc spłacasz dług, potem przekształcasz, dopiero potem sprzedajesz. Jeśli zaległości przekraczają Twoje możliwości, rozmowa o rozłożeniu długu na raty z zarządem spółdzielni bywa tańsza niż utrata mieszkania.

Kiedy sprzedaż do skupu ma sens

Sprzedaż na rynku wtórnym trwa miesiące, a kupujący z kredytem hipotecznym musi dostać zgodę banku, który wyceni mieszkanie z długiem ostrożnie. Skup nieruchomości działa inaczej: kupuje mieszkanie z zaległościami w obecnym stanie, sam spłaca spółdzielnię z ceny i załatwia formalności. To rozwiązanie dla osób, które mają zajęcie komornicze, dług rosnący odsetkami albo termin windykacji. Szczegóły na stronie skup nieruchomości zadłużonych.

Najczęstsze pytania (FAQ)