Skup nieruchomości z lokatorami – sprzedaj mieszkanie z najemcą, bez eksmisji i czekania
Najemca, który od pół roku nie płaci i nie odbiera telefonu. Były partner, który został w mieszkaniu po rozwodzie. Krewny z meldunkiem, który „ma prawo tu mieszkać". Dożywotnik w domu po dziadkach. Kupujemy takie mieszkania i domy za gotówkę z własnych środków, z lokatorem w środku, i sami prowadzimy sprawę dalej.
- Bez eksmisji kupujemy z lokatorem, sprawę prowadzimy po zakupie
- Bez zgody lokatora, najemca nie ma prawa weta
- 24 h na bezpłatną wycenę, także bez wejścia do lokalu
- 0 zł prowizji, notariusz na nasz koszt
Jakie nieruchomości z lokatorami kupujemy
Każdy status lokatora i każdy rodzaj nieruchomości. To, kim jest osoba w lokalu, zmienia wycenę i to, co robimy po zakupie, ale nie zmienia tego, czy kupujemy.
Najemca z umową, który nie płaci
Umowa na czas określony lub nieokreślony, zaległości za kilka miesięcy, brak kontaktu. Nabywca wstępuje w umowę i to my prowadzimy wypowiedzenie na zasadach ustawy o ochronie praw lokatorów.
Osoba bez tytułu prawnego
Umowa wygasła lub została wypowiedziana, a lokator nie wyszedł. Albo nigdy nie było umowy. Droga przez sąd i komornika trwa miesiące, czasem lata; przejmujemy ją w całości.
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnegoOsoba zameldowana
Meldunek nie daje prawa do lokalu, ale odstrasza kupujących. Po zakupie wymeldowujemy decyzją urzędu gminy, bez sądu.
Sprzedaż mieszkania z osobą zameldowanąSłużebność mieszkania lub dożywocie
Prawo wpisane w dziale III księgi, którego nie da się wypowiedzieć. Kupujemy lokal razem z uprawnionym i ponosimy ryzyko czasu.
Służebność mieszkania a sprzedażWspółwłaściciel lub krewny w lokalu
Brat, który mieszka w domu po rodzicach i nie płaci za korzystanie z Twojej części. Były małżonek po rozwodzie. Kupujemy Twój udział razem z tą sytuacją.
Skup udziałów w nieruchomościachDobry najemca, ale potrzebujesz gotówki
Lokal inwestycyjny z płacącym najemcą, który chcesz spieniężyć bez czekania na koniec umowy. Tu dyskonto jest najmniejsze.
Ile jest warte mieszkanie z lokatoremKamienica z kilkoma lokatorami
Cała kamienica lub udział w niej, z najemcami z umowami sprzed lat i niskim czynszem. Typowa sprawa w Łodzi, Krakowie i Wrocławiu.
Lokator plus dług
Mieszkanie z lokatorem i jednocześnie z hipoteką lub komornikiem. Oba problemy rozwiązujemy w jednej transakcji.
Skup nieruchomości zadłużonychLokal zdewastowany przez lokatora
Zniszczone ściany, wyrwana armatura, śmieci. Nie sprzątasz, nie remontujesz, nie wywozisz. Kupujemy w stanie, w jakim jest.
Skup nieruchomości do remontuCo mówi prawo o sprzedaży mieszkania z lokatorem
Sprzedaż jest legalna i nie wymaga zgody lokatora. Zmienia się tylko to, kto po akcie prowadzi sprawę. Trzy rzeczy, które warto wiedzieć przed rozmową z kupującym.
Nabywca wstępuje w najem
Art. 678 Kodeksu cywilnego: kupujący przejmuje umowę najmu w niezmienionym kształcie. Nie musisz jej wypowiadać ani uprzedzać najemcy. Po akcie informujesz go pisemnie o zmianie właściciela i rachunku do wpłat.
Wypowiedzenie tylko z ustawy
Przy lokalu mieszkalnym właściciel wypowiada najem wyłącznie z przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na przykład zaległości za trzy pełne okresy po pisemnym upomnieniu. Zamiar zamieszkania to sześć miesięcy wypowiedzenia z lokalem zamiennym albo trzy lata bez. Miesięczne terminy z Kodeksu cywilnego tu nie działają.
Sezon ochronny i lokal socjalny
Od 1 listopada do 31 marca wyroków eksmisyjnych co do zasady się nie wykonuje, a gdy sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, eksmisja czeka na ofertę gminy. To miesiące lub lata, w których lokal nie generuje przychodu. Ten czas po zakupie jest po naszej stronie.
Status lokatora, rodzaje umów i to, co może nowy właściciel, opisujemy w poradniku jak sprzedać mieszkanie z lokatorem.
Ile płacimy za mieszkanie z lokatorem
Punktem wyjścia jest wartość rynkowa pustego lokalu. Od niej odejmujemy dyskonto za czas, przez który nie da się dysponować mieszkaniem, i za ryzyko, które przejmujemy. Orientacyjne widełki z praktyki:
| Sytuacja | Dyskonto od wartości rynkowej |
|---|---|
| Umowa na czas określony, koniec w ciągu kilku miesięcy, lokator płaci | 5 do 10% |
| Umowa na rok lub dwa, dobry lokator | 10 do 18% |
| Umowa na czas nieokreślony, lokator płaci | 15 do 25% |
| Zaległości, konflikt, brak kontaktu | 25 do 35% |
| Brak umowy, lokator odmawia wyprowadzki | 30 do 40% |
| Służebność mieszkania lub dożywocie | Indywidualnie, zależnie od wieku uprawnionego i zakresu prawa |
Widełki orientacyjne. Wyceniamy konkretną sytuację po dokumentach, nie stosujemy procentów z tabeli mechanicznie. Lokalizacja ma znaczenie: w dużym mieście dyskonto jest niższe, bo rynek kupujących jest głębszy.
Jak sprzedać mieszkanie z lokatorem do skupu krok po kroku
Od kilku do kilkunastu dni roboczych od skompletowania dokumentów. Nie czekamy na wyprowadzkę lokatora ani na koniec umowy.
- Kontakt i opis sytuacjiAdres, metraż, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie: umowa, meldunek, służebność, nic. Czy płaci, czy jest kontakt.
- Wstępna wycena w 24 hNa podstawie księgi wieczystej, dokumentów i zdjęć. Także gdy lokator nie wpuszcza do środka.
- DokumentyOdpis księgi wieczystej, umowa najmu lub oświadczenie o jej braku, rozliczenie czynszu, ewentualne pisma, wezwania i wyroki.
- Oferta na piśmieCena, termin, rozliczenie zaległości lokatora i ewentualnych długów na lokalu.
- Notariusz i wypłataAkt na nasz koszt. Pieniądze przelewem lub z depozytu notarialnego przy akcie. Od tej chwili lokatorem zajmujemy się my.
Chcesz wiedzieć, ile dostaniesz za mieszkanie z lokatorem?
Podaj numer księgi wieczystej i opisz sytuację. Wycena w 24 godziny, bez wchodzenia do lokalu.
Skup, wolny rynek czy eksmisja na własną rękę
| Kryterium | Skup | Wolny rynek | Eksmisja, potem sprzedaż |
|---|---|---|---|
| Czas | Od kilku do kilkunastu dni | Miesiące, często bez skutku | Od roku do kilku lat, potem sprzedaż |
| Cena | Wartość rynkowa minus dyskonto z tabeli | Blisko rynkowej, jeśli znajdzie się inwestor | Pełna wartość pustego lokalu minus koszty i utracony czynsz |
| Kto prowadzi sprawę lokatora | My, po zakupie | Kupujący, jeśli się zgodzi | Ty: pozew, rozprawy, komornik |
| Koszty po Twojej stronie | Zero | Prowizja agencji | Opłaty sądowe, pełnomocnik, komornik, czynsz i media przez cały czas |
| Ryzyko | Po naszej stronie | Kupujący odpada po pierwszej rozmowie o lokatorze | Lokal socjalny, sezon ochronny, dewastacja lokalu |
Gdzie kupujemy nieruchomości z lokatorami
W całej Polsce. Dokumenty analizujemy zdalnie, oględziny robimy na miejscu, a akt podpisujesz u notariusza w swoim mieście.
Najczęściej zadawane pytania o skup mieszkań z lokatorami
Czy muszę najpierw wyeksmitować lokatora?
Nie. Kupujemy nieruchomość z lokatorem w środku, niezależnie od tego, czy ma umowę, czy nie. Eksmisję, wypowiedzenie lub wymeldowanie prowadzimy po zakupie sami, na własny koszt i ryzyko.
Czy lokator musi wyrazić zgodę na sprzedaż?
Nie. Najemca nie ma prawa weta ani pierwokupu prywatnego mieszkania. Nabywca wstępuje w umowę najmu na miejsce sprzedającego (art. 678 Kodeksu cywilnego). Lokatora bez umowy informować nie trzeba.
Czy kupujecie mieszkanie ze służebnością mieszkania lub dożywociem?
Tak. Prawo wpisane w dziale III księgi wieczystej obciąża lokal niezależnie od właściciela i nie da się go wypowiedzieć. Wycena uwzględnia wartość prawa i przewidywany czas jego trwania, ale sprzedaż jest możliwa.
Ile traci na wartości mieszkanie z lokatorem?
Orientacyjnie od 5 do 10 procent przy dobrym najemcy z umową, która wkrótce się kończy, do 30 lub 40 procent przy osobie bez umowy, która odmawia wyprowadzki. Przy służebności lub dożywociu wyceniamy indywidualnie. Nie stosujemy procentów mechanicznie.
Co z zaległym czynszem, którego lokator nie zapłacił?
Zaległości za okres przed sprzedażą pozostają Twoją wierzytelnością i możesz ich dochodzić niezależnie od transakcji. Jeśli wolisz, przejmujemy je w akcie i uwzględniamy w cenie.
Co jeśli lokator nie wpuszcza na oględziny?
Wyceniamy na podstawie dokumentów, zdjęć archiwalnych i oględzin z zewnątrz. Lokal oglądamy po zakupie. Brak dostępu nie blokuje transakcji.
Ile trwa skup mieszkania z lokatorem?
Od kilku do kilkunastu dni roboczych od skompletowania dokumentów: księgi wieczystej, umowy najmu lub oświadczenia o jej braku i rozliczeń czynszu. Eksmisja ani wypowiedzenie nie są warunkiem.
Bezpłatna wycena mieszkania z lokatorem
Podaj numer księgi wieczystej i opisz, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie. W ciągu 24 godzin dostaniesz konkretną kwotę i warunki. Bez zobowiązań.