Skup nieruchomości z problemami — jakie przypadki rozwiązujemy?

„Nieruchomość z problemami” — to określenie, które na rynku nieruchomości zazwyczaj kończy rozmowę. Agencje odmawiają, prywatni kupcy się wycofują, banki nie finansują. A właściciel zostaje z nieruchomością, której nie może sprzedać mimo że chce.

W KN Kancelarii Nieruchomości to właśnie te przypadki są naszą codziennością. Nie obsługujemy standardowych transakcji — specjalizujemy się wyłącznie w nieruchomościach problematycznych. W tym artykule pokazujemy, jakie konkretne sytuacje rozwiązujemy i dlaczego możemy kupić to, czego inni nie chcą.

Rodzaje problemów, z którymi do nas trafiają klienci

Na podstawie naszej praktyki transakcyjnej problemy dzielimy na pięć głównych kategorii. Każda z nich ma inne konsekwencje prawne i wymaga innego podejścia — ale każda jest do rozwiązania.

Zadłużenie i egzekucja komornicza

To najczęstsza kategoria. Właściciel ma zadłużoną nieruchomość i szuka wyjścia zanim dojdzie do licytacji komorniczej lub zanim sytuacja finansowa się pogorszy. Skupujemy nieruchomości z:

Lokatorzy i dzikie zajęcia

Obecność lokatora — zwłaszcza problematycznego — to dla prywatnych kupców czerwona flaga. Dla nas to standard.

• Lokator z aktywną umową najmu — kupujemy nieruchomość z lokatorem, on zostaje (nowym wynajmującym stajemy się my). Ty dostajesz pieniądze, my zajmujemy się dalszym zarządzaniem.
• Lokator po wygaśnięciu umowy odmawiający wyjścia — to „lokator bez tytułu prawnego”. Kupujemy z tym problemem, prowadzimy postępowanie eksmisyjne samodzielnie po zakupie.
• Lokator zameldowany — meldunek nie blokuje sprzedaży. Kupujemy, wymeldowanie administracyjne leży po stronie nowego właściciela (czyli naszej).
• Dzikimi lokatorami (squatterami) — skupujemy, przejmujemy problem prawny.

Problemy prawne i brak dokumentów

Ta kategoria wymaga indywidualnej analizy prawnej, ale w większości przypadków nie wyklucza skupu.

• Brak księgi wieczystej — możliwa sprzedaż notarialna na podstawie alternatywnych dokumentów (stary wykaz hipoteczny, akt notarialny, decyzja administracyjna).
• Brak postępowania spadkowego — pomagamy przeprowadzić ADP lub organizujemy postępowanie sądowe. Czekamy na jego zakończenie i finalizujemy skup.
• Nieuregulowany stan prawny — właściciel w KW nie żyje, niespójne wpisy, błędy dokumentacyjne z PRL. Każdy przypadek analizujemy indywidualnie.
• Roszczenia reprywatyzacyjne — nieruchomości przejęte przez państwo po 1944 roku. Skupujemy po indywidualnej analizie ryzyka.
• Trudna historia prawna — nieformalny podział, stare postępowania sądowe, niespójne mapy geodezyjne. Rozwiązujemy po zakupie.

Współwłasność i udziały

Jeden chce sprzedać, drugi nie. Albo jest kilkoro spadkobierców, każde z udziałem, i nie mogą się dogadać. To częsty scenariusz — i doskonałe pole dla skupu udziałów.

Skupujemy udział jednego współwłaściciela bez zgody pozostałych (art. 198 KC), po zachowaniu procedury prawa pierwokupu. Po zakupie Twojego udziału stajemy się współwłaścicielem i samodzielnie prowadzimy dalsze działania (negocjacje lub zniesienie współwłasności sądowe).

Kupujemy udziały w:

• Mieszkaniach i domach jednorodzinnych
• Nieruchomościach odziedziczonych (po spadku)
• Działkach budowlanych i rolnych
• Kamienicach

Zły stan techniczny

Nieruchomości wymagające remontu są trudne do sprzedania na wolnym rynku — kupujący z kredytem są eliminowani przez bank, prywatni kupcy zawyżają szacowane koszty. My wyceniamy realnie i kupujemy bez wymagań remontowych.

Skupujemy nieruchomości:

• Do generalnego remontu (stare instalacje, zużyte wykończenie)
• Po pożarze lub zalaniu
• Zdewastowane przez lokatorów
• Z problemami konstrukcyjnymi (zawilgocenie, grzyb, uszkodzone stropy)
• Zaśmiecone i opróżnienia wymagające

Wiele problemów naraz — co wtedy?

To wcale nie jest rzadkość. Odziedziczone mieszkanie z lokatorem i długiem czynszowym, które wymaga remontu i nie ma uregulowanego spadku — to typowy przypadek naszego klienta. Im więcej problemów, tym niżej wyceniamy (bo ryzyko i koszty po zakupie są wyższe), ale nie odmawiamy skupu tylko dlatego, że problem jest złożony.

FAQ