Słownik prawa nieruchomości

Wyjaśniamy skomplikowane terminy prawne prostym językiem — od aktu notarialnego po zniesienie współwłasności. Poznaj pojęcia związane ze sprzedażą nieruchomości, spadkami, udziałami i zadłużeniem.

A

Akt notarialny

Dokument urzędowy sporządzany przez notariusza, niezbędny do przeniesienia własności nieruchomości. Gwarantuje zgodność czynności z prawem i zabezpiecza obie strony. Zobacz, jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży.

Akt poświadczenia dziedziczenia

Sporządzany przez notariusza dokument potwierdzający prawa spadkobierców — szybsza alternatywa dla sądowego stwierdzenia nabycia spadku. Bywa niezbędny przy sprzedaży nieruchomości ze spadku.

B

Bezskuteczna egzekucja

Sytuacja, w której komornik nie może ściągnąć długu, bo dłużnik nie ma majątku. Często moment, w którym wierzyciele są skłonni negocjować umorzenie części odsetek.

C

Cesja wierzytelności

Przeniesienie wierzytelności z dotychczasowego wierzyciela na inny podmiot. Przy nieruchomościach dotyczy m.in. obrotu roszczeniami i długami.

Czynsz

Opłata za korzystanie z lokalu (najem) lub na rzecz spółdzielni/wspólnoty. Zaległości czynszowe obciążają rozliczenie przy sprzedaży — problem rozwiązuje sprzedaż mieszkania z zadłużeniem.

D

Darowizna

Bezpłatne przekazanie składnika majątku. W najbliższej rodzinie zwolniona z podatku po zgłoszeniu do urzędu skarbowego; może wiązać się z późniejszym zachowkiem. Szczegóły w artykule o podatku od sprzedaży nieruchomości.

Dział spadku

Postępowanie (u notariusza przy zgodzie lub w sądzie) kończące współwłasność majątku spadkowego. Po nim poszczególne przedmioty stają się wyłączną własnością konkretnych osób.

Dożywocie (umowa dożywocia)

Umowa, w której właściciel przenosi własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie i opiekę. Własność przechodzi od razu — inaczej niż przy służebności. Porównanie w artykule odwrócona hipoteka a renta dożywotnia.

E

Egzekucja komornicza

Działania komornika zmierzające do odzyskania długu. Przy nieruchomości może prowadzić do zajęcia wpisanego w księdze wieczystej, a ostatecznie do licytacji. Zobacz skup nieruchomości z komornikiem.

Eksmisja

Procedura opróżnienia lokalu z osób zajmujących go bez tytułu prawnego. W Polsce długotrwała i objęta ścisłą ochroną lokatorów (m.in. okres ochronny zimą).

F

Fundusz hipoteczny

Podmiot oferujący pieniądze w zamian za mieszkanie na podstawie umowy dożywocia lub renty dożywotniej. W tym modelu własność nieruchomości przechodzi na fundusz.

G

Geodezyjny podział nieruchomości

Formalne wydzielenie części działki, zatwierdzane decyzją podziałową gminy. Bez niego można sprzedać jedynie udział — więcej w artykule o sprzedaży części działki bez podziału.

H

Hipoteka

Ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość, zabezpieczające wierzytelność (zwykle kredyt). Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia. Zobacz, jak wygląda sprzedaż nieruchomości z hipoteką.

Hipoteka przymusowa

Wpis w dziale IV księgi wieczystej dokonany bez zgody właściciela (np. przez ZUS, urząd skarbowy, sąd). Sprzedaż jest możliwa, ale wymaga spłaty wierzyciela.

I

Intercyza (rozdzielność majątkowa)

Umowa małżeńska ustanawiająca rozdzielność majątkową. Każdy z małżonków ma odrębny majątek i może samodzielnie nim rozporządzać.

J

Jawność ksiąg wieczystych

Zasada, zgodnie z którą treść księgi wieczystej jest jawna. Nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ujawnionych w KW.

K

Księga Wieczysta (KW)

Publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości. Dział III zawiera roszczenia i służebności, dział IV — hipoteki. Brak KW nie uniemożliwia sprzedaży, ale wydłuża procedurę — zobacz sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej.

Kurator dla nieznanego z miejsca pobytu

Osoba wyznaczona przez sąd do reprezentowania współwłaściciela, z którym nie ma kontaktu (np. wyjechał za granicę). Umożliwia przeprowadzenie spraw sądowych i podział.

L

Licytacja komornicza

Publiczna sprzedaż nieruchomości dłużnika pod nadzorem sądu. Cena wywoławcza to 3/4 wartości w I terminie i 2/3 w II. Warto rozważyć sprzedaż mieszkania przed licytacją.

M

Masa spadkowa

Ogół praw i obowiązków majątkowych (aktywa oraz długi) wchodzących w skład spadku po zmarłym.

Małżeńska wspólność majątkowa

Ustrój, w którym majątek nabyty w trakcie małżeństwa jest wspólny. Sprzedaż takiej nieruchomości wymaga zgody obojga małżonków.

N

Niegodność dziedziczenia

Instytucja pozwalająca wykluczyć spadkobiercę od dziedziczenia po ciężkim przestępstwie wobec spadkodawcy. Wymaga orzeczenia sądu.

Nieruchomość gruntowa

Wyodrębniona część powierzchni ziemskiej (działka), stanowiąca odrębny przedmiot własności. Może być zabudowana lub niezabudowana.

Nieuregulowany stan prawny

Rozbieżność między rzeczywistym a ujawnionym w KW stanem nieruchomości (np. brak wpisu spadkobierców, stare obciążenia). Zobacz jak sprzedać nieruchomość z nieuregulowanym stanem.

O

Odrębna własność lokalu

Najpełniejsze prawo do lokalu wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku. Posiada własną księgę wieczystą.

Odrzucenie spadku

Oświadczenie (co do zasady w 6 miesięcy od dowiedzenia się o powołaniu) o nieprzyjęciu spadku. Spadkobierca jest traktowany, jakby nie dożył otwarcia spadku — sposób na uniknięcie długów. Zobacz spadek z długami.

Ograniczone prawo rzeczowe

Prawo na cudzej rzeczy — służebność, użytkowanie, zastaw czy hipoteka. Ogranicza właściciela w swobodnym dysponowaniu nieruchomością.

P

Pełnomocnictwo

Upoważnienie do działania w cudzym imieniu. Do sprzedaży nieruchomości wymagane jest pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego.

Podatek PCC

Podatek od czynności cywilnoprawnych (zwykle 2% wartości), płacony przez kupującego przy zakupie na rynku wtórnym. Nie dotyczy zakupu od dewelopera. Więcej w artykule o kosztach sprzedaży nieruchomości.

Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku

Orzeczenie sądu wskazujące, kto i w jakiej części dziedziczy. Niezbędne do sprzedaży nieruchomości ze spadku (alternatywą jest akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza).

Promesa

Pisemne zapewnienie banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Umożliwia bezpieczną sprzedaż nieruchomości z kredytem.

R

Renta dożywotnia

Świadczenie wypłacane właścicielowi w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (umowa dożywocia). Porównanie z odwróconą hipoteką znajdziesz tutaj.

Rękojmia wiary publicznej KW

Zasada chroniąca nabywcę działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Kupując od osoby wpisanej jako właściciel, co do zasady stajesz się właścicielem — nawet gdy stan prawny był inny.

Roszczenie

Uprawnienie do żądania od konkretnej osoby określonego zachowania — np. zawarcia umowy przyrzeczonej albo zapłaty długu.

S

Skarga pauliańska

Uprawnienie wierzyciela do żądania uznania sprzedaży za bezskuteczną, jeśli dłużnik zbył nieruchomość celowo, aby uciec z majątkiem przed egzekucją.

Spadek

Ogół praw i obowiązków majątkowych zmarłego, przechodzących na spadkobierców. To nie tylko aktywa (mieszkanie), ale też długi — zobacz jak sprzedać nieruchomość ze spadku z długami.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ograniczone prawo rzeczowe: można je sprzedać, wynająć czy zapisać w spadku, ale formalnym właścicielem murów i gruntu pozostaje spółdzielnia. Można założyć dla niego KW — zobacz jak sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo.

Służebność osobista mieszkania

Prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Silne obciążenie — sprzedaż mieszkania nie wygasza tego prawa, chyba że uprawniony się go zrzeknie.

Świadectwo energetyczne

Dokument o charakterystyce energetycznej budynku/lokalu, obowiązkowy przy sprzedaży od 2023 r. i przekazywany kupującemu przy akcie notarialnym.

T

Taksa notarialna

Maksymalne wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu, uzależnione od wartości nieruchomości (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości). Ujęte w kosztach sprzedaży.

Testament

Rozrządzenie majątkiem na wypadek śmierci. Dziedziczenie testamentowe ma pierwszeństwo przed ustawowym.

U

Udział w nieruchomości

Idealna, ułamkowa część prawa własności (np. 1/6 po rodzicach). Udziałem można rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli — zobacz skup udziałów w nieruchomościach.

Umowa przedwstępna

Umowa zobowiązująca do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. W formie aktu notarialnego daje silniejszą ochronę i pozwala wpisać roszczenie do KW — zobacz co powinna zawierać umowa przedwstępna.

Użytkowanie wieczyste

Prawo do gruntu Skarbu Państwa lub gminy oddanego w użytkowanie (zwykle na 99 lat). Większość gruntów pod budynkami mieszkalnymi przekształcono we własność.

W

Wierzyciel

Osoba lub podmiot (np. bank), który ma prawo żądać od dłużnika spełnienia świadczenia, np. spłaty długu.

Współwłasność łączna

Współwłasność bez określonych ułamków (np. wspólność majątkowa małżeńska). Do sprzedaży nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność z określonymi udziałami (np. 1/2, 1/3). Każdy współwłaściciel może samodzielnie sprzedać swój udział.

Wykreślenie hipoteki

Usunięcie wpisu hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu, na podstawie zgody banku (listu mazalnego). Kończy proces sprzedaży nieruchomości z hipoteką.

Wzmianka w KW

Ostrzeżenie widoczne w księdze wieczystej, że wpłynął wniosek czekający na rozpatrzenie przez sąd. Blokuje rękojmię wiary publicznej KW.

Z

Zachowek

Roszczenie pieniężne bliskich krewnych pominiętych w testamencie (zwykle 1/2 tego, co dziedziczyliby ustawowo). Zobacz zachowek a sprzedaż nieruchomości.

Zadatek

Suma wręczana przy umowie przedwstępnej. Przy zerwaniu umowy przez sprzedającego kupujący może żądać zwrotu w podwójnej wysokości — różnice wyjaśnia artykuł zadatek a zaliczka.

Zaliczka

Kwota wpłacana na poczet ceny, co do zasady zawsze zwrotna w razie niedojścia umowy do skutku — inaczej niż zadatek.

Zasiedzenie

Nabycie własności nieruchomości przez długotrwałe, nieprzerwane posiadanie (20 lat w dobrej wierze, 30 lat w złej), potwierdzone orzeczeniem sądu.

Zniesienie współwłasności

Zakończenie współwłasności: podział fizyczny, przyznanie rzeczy jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaż. U notariusza (przy zgodzie) lub w sądzie. Alternatywą bywa sprzedaż udziału.